房子優果加盟代理常見問題大解析

㈠ 開發商如何篩選合適的代理公司求解答

作者：鄧浩志
以往是中小開發商找代理公司賣房子，大開發商自己組建銷售隊伍。隨著專業化程度不斷提高，不少大的開發商也都開始選擇找專業的銷售代理公司賣房，萬科就是一個例子。一直以來只要你在房地產行業內高呼一聲「我有項目」，即會有各種類型的合作單位向你靠攏，介紹他們的各種優勢，銷售代理行業也是如此。而擺在開發商面前的是一個問題是，果選擇最適合自己項目的代理公司：
銷售代理公司沒有最好的，只有適合的
之所以這樣說是因為企業和項目的情況不盡不同，突出的主要矛盾自然不同。而市場上琳琅滿目的銷售代理公司當中又各有各的優缺點。這個時候開發商首先要清晰自己的項目缺什麼？要什麼？急什麼？讓後再了解不同代理公司的優勢與所長進行選擇。急於回籠資金的項目自然找那些銷售管理好，銷售手段豐富的公司。有意打造企業品牌的，考慮找那些有一定文化內涵的擅長包裝形象的公司。小眾客戶項目考慮選擇有類似經驗並有對應客戶資源的公司。街坊生意項目那就該找收費便宜，性價比高的公司。等等等等，所以說沒有最好，只有最適合。
篩選程序：一聽二看三問四考察「聽」――原意指的是聽代理公司匯報其為項目設計的營銷方案。實際指的是綜合評價代理商營銷方案（技術標）的優劣，評價的內容大致有：是否認真，是否全面，是否合理，是否鮮亮，是否針對，是否清晰等等。挑出那些「行貨」的方案，異想天開的方案；「問」――原意指的是詢問代理公司策劃團隊關於項目營銷方案中相關問題。實際指的是考察主跟項目的策劃團隊的整體水平，包括行業資歷，操盤經驗，文字水平，表述能力，協調能力，服務意識，人員配置是否合理、是否穩定等等。避免出現投標團隊精銳，實操團隊垃圾的情況；「看」――主要考察代理公司所提出的合作建議（商務標），包括：服務內容是否對項目有效，收費是否經濟，增值服務是否足夠吸引；「考察」――對候選合作公司目前正在代理的樓盤進行實地調研。主要考察的是代理公司的銷售管理水平，銷售團隊素質。考察人員通常扮成買家到候選公司現正代理的項目上「踩盤」，了解現場的紀律，人員的培訓，氣氛營造，環境維護，後續跟蹤，信息反饋等等。以防出現策劃強銷售弱，有客到場無成交的情況。
其實對於銷售經驗豐富的大型開發商和已經進入銷售正軌的項目，有條件的可以考慮自己做銷售。但更多的情況我個人認為是自己賣遠不如代理公司賣，表面看是是省了點傭金，但極有可能是撿了芝麻丟了西瓜。背後的原因是：
1、表面看是只有10個8個人在幹活，實際上是包括專門的研究部調研，策劃人手配合，重要節點銷售人員支援等隱性人手在面跟進服務；
2、代理公司擁有的長時間積累的資料庫，有專門從事宏觀及市場分析的研究部，舊的、新的、大的、小的各種情報的集合，會聚成決策的要素供決策者下最後決心。開發商如果自己干一是沒有長時間積累的數據，二是為一個項目成立一個研究部十分不劃算；
3、銷售人員可以留下，但銷售管理系統留不下。銷售管理是一項十分簡單，但又很啰嗦的事務。從銷售人員在門前迎客到售後的付款簽約，從上班的考勤到下班前的情況匯報，從銷售人員的儀容儀表到客戶跟進的技巧，從日常的數據統計到銷售作弊的監控。無一不需要一套完整的系統在支持其運作，但憑一個人的經驗管理，隨著時間的推移，勢必越來越懶，越管越松，問題也越來越多，成交量自然也越來越低了。
當然了，並不是請了代理公司就能夠完全解決以上所有的問題，不少代理公司自身其實也存在上述的問題，例如廣州90年度末，某半壟斷大型地產代理公司也正是因為管理上出現了諸多問題，才丟失了大量的市場佔有率。所以代理公司應該請，值得請。但代理商不是萬能，開發企業也得懂得管，不管或不懂得管將會導致適得其反的效果。

㈡ 我是剛畢業的學生，想自己創業，加盟一家房產中介，但是我沒有經驗，不知道行不行

關鍵是看你怎麼走出這一步.以前我第一次做裝飾公司的時候，也是一樣都不懂，連裝修我也是外行，管理及各方面經驗幾乎為零。最後雖然失敗了，但得到的東西很多，我覺得遠比成功得得到的多。
只要真的想做一番事業，技術、學歷這些都不能阻止你，都可以學習提升的。
創業最重要的是勇氣和魄力，這點你必須提高自己。不懂的地方可以在做的過程中學習提升，而不是等你提升好了，覺得行了再去做，因為那樣你永遠落伍。

另外再轉個其他地方看到的資料，希望對你有所幫助，祝你成功

選擇創業前必須注意的問題

創業，是創建一個經濟組織，是實現個人發展目標；是一種經濟功能和個人特質。是一種管理方法；是一種思考，推理，和行動的方法。是創建公司將其出售獲取資本收益。

創業讓一個人實現從「職業」到「事業」的轉型，這樣的誘惑常常讓大多人的天平最終向創業傾斜。多數人都想創業，都想有一個屬於自己的事業，哪怕它很小很小。一個小公司的老闆與一個大公司的總經理聊天，小公司經理說：「我們沒辦法與你們相比，你們是航空母艦，而我們是小舢板。小舢板在大海里隨時可能遇到風浪，可是，為了捕魚，還要冒險前進。」大公司經理說：「我們雖然是航空母艦，但打上來的魚都是老闆的，我們跟著喝點魚湯，而一旦老闆認為你不行了，馬上踹到海里，我們也成了魚食。」

投資是人們最普通、最直接的創業方式，就創業項目來說，在職創業人群由於其邊打工邊創業的特性，在項目的選擇上也具有一定的偏向性，在職創業比較偏向於投資較小、佔用時間不多、能夠委託他人打理、充分發揮自身優勢等幾個特性。

一、創業的准備

創業光有熱情還不行，沒有資金，沒有方向，沒有經驗，就是時機和條件尚未成熟。如果條件不成熟就盲目創業，會導致投入大、產出小；項目不準，資金套牢；經營不利，血本無歸等後果。

創業的三步曲是：

第一步曲：

具備創業素質，才能投資：

1、識人能力、管理技能、想像力、口才、毅力、奉獻精神、積極的人生觀。

2、獨立作業的能力，追求利潤的方法。

3、具備行業專業知識。

第二步曲：

評估一下自己是否適合做老闆，具有以下個性特徵的人，極不適合當老闆：

1、想到自己當老闆要獨立管理許多雇員，就會感到緊張和膽怯。

2、與其花費巨大的人力、物力和心血去創業，寧願保持現狀，一切順其自然。

3、總認為自己是個很穩重的人，如果對某種生意沒有十分的把握，是絕對不會去嘗試干一下的。

4、除非事先有一個周密的計劃，否則不會貿然去做一件事。

5、工作熱情來得快，去得也快，因此做起事來沒有恆心，或者常常憑自己的興趣去工作。

第三步曲：

對創業計劃做出可行性評估：

1、你真正了解自己所從事的行業嗎？你需要調查管理費用、行業標准、競爭優勢等等因素。

2、你的方法被證實過嗎？有經驗的企業家中流行這樣一句名言：還沒有被實施的好主意往往可能實施不了。

3、你的想法經得起時間的考驗嗎？過了一個星期、一個月之後，你的創意還那麼令人興奮嗎？或已經有了完全不同的另外一個想法來代替它？

4、你有沒有一個好的網路？開始辦企業的過程，實際上就是一個組織諸如供應商、承包商、咨詢專家、雇員的過程。為了找到合適的人選，你應該有一個服務於你的個人關系網。

5、潛在的回報是什麼？創業，最主要的目的就是賺錢，但其中隱含的決不僅僅是金錢。你還要考慮成就感、愛、價值感等潛在回報。如果沒有意識到這一點，那就必須重新考慮你的計劃。

企業創業成功需要哪些策略
二、創業的方向

萬事開頭難，良好的開始是成功的一半，因此，所有這些問題的核心，便是如何邁好開始的第一步。創業難，發掘創業機會更難。有一些人將創業點子的產生，歸因於機緣湊巧，所謂「無心插柳柳成蔭」。不過，研究創意的專家以為，創意只是冰山上的一角，沒有平日的用心耕耘，機緣也不會如此的湊巧。所謂的機緣湊巧或第六感的直覺，主要還是因為創業者在平日培養出偵測環境變化的敏銳觀察力，因此，能夠先知先覺形成創意構想。創業最好選擇自己熟悉的專業，這樣成功概率較高。一來創業初期業務開展阻力較小；二來能提升專業能力，比較容易在激烈的競爭中脫穎而出。

(一) 發掘創業機會，大致可歸納為以下七種方式：

1. 經由分析特殊事件來發掘創業機會。

2. 經由分析矛盾現象來發掘創業機會。

3. 經由分析作業程序來發掘創業機會。

4. 經由分析產業與市場結構變遷的趨勢來發掘創業機會。

5. 經由分析人口統計資料的變化趨勢來發掘創業機會。

6. 經由價值觀與認知的變化來發掘創業機會。

7. 經由新知識的產生來發掘創業機會。

(二) 創業方向主要有以下四種：

1. 網上創業

由於網路的便捷、高效、方便管理，不少在職創業者都把選擇的方向定在了網上創業。網上創業的形式主要有兩種：一是網上開店，如在淘寶、易趣上開家自己的網店，或者建立一個專門的電子商務網站。二是善用信息的不對等來進行獲利，例如有人在某家知名商務網上注冊，專門為供求雙方有償提供信息，而這些信息則全部來自免費的網路。

2. 做代理商

做某個商品的代理，不需要佔用全職的時間，而且正職的工作還能積累較多的人脈，方便代理商品的銷售。

3. 咨詢業

這是最常見到的一種在職創業類型。通常是在職者利用自己的頭腦智慧、豐富的從業經驗或專業技術，進行創業。

4. 委託投資

適合那些擁有一定資金，但個人缺少精力或時間的創業者。對於委託投資來說，一是要選擇一個好的項目，這個項目應該滿足市場需求、市場優勢、市場差異、美譽度這四個方面；二是一個好的合夥人，合夥人的品性是第一位的，一個誠信的合夥人是保證合作成功的根本，當然合夥人是否具有管理素質等也是非常重要的。

(三) 女生創業的參考

1. 創意服務類：以創意、執行為主要工作內容的職業，適合需要自由不受拘束的創意工作者，由於在工作地點上非常具有彈性，因此也適合想兼顧家庭的SOHO族，包括企劃、公關、多媒體設計製作、翻譯編輯、服裝造型設計、文字工作、廣告、音樂創作、攝影、口譯等。

2. 專業咨詢類：以提供專業意見，並以口才、溝通能力取勝的行業，由於工作內容與場所都富有高度彈性，因此跑單幫遊走各家企業或成立工作室的可行性也極高，包括企業經營管理顧問、旅遊資訊服務、心理咨詢、專業講師、美容咨詢顧問等。

3. 科技服務類：在網路及電腦科技如此發達的情況下，擁有相關專長創業機會相當多，包括軟體設計、網頁設計、網站規劃、網路營銷、科技文件翻譯、科技公關等。

4. 家教照顧類：提供兒童教養與老人看護的服務，包括才藝班、幼兒園、居家護理、家事服務等。

5. 生活服務類：主要以店面經營方式，可分為獨立開店與加盟兩種。較適合之業種包括西點麵包店、咖啡店、中西餐飲速食店、服飾店、金飾珠寶店、鞋店、居家用品店、體育用品店、書籍文具租售店、視聽娛樂產品租售店、美容護膚店、花店、寵物店、便利商店等。

雖然大量的創業機會可以經由有系統的研究來發掘，不過，最好的點子還是來自創業者長期觀察與生活體驗。

三、創業的風險

創業風險與其他事件的風險相比，其特點是創業風險發生的鏈條長。從項目選擇、資金籌措、團隊組建、產品生產，市場開拓以及事業發展壯大等等，戰線長，變數大，任何一個環節都有可能存在風險。而成功的創業者是有計劃地冒風險。精明的創業者讓其他團隊人員一起共同分擔風險。這就要求創業人才，在創業的過程中要學會規避風險、轉移風險、補償風險、抑制風險、評價風險、預測風險和管理風險的能力。

(一) 需要注意的問題

大學生在進行創業之前，面臨的首要的問題是對於某一領域行業知識的缺乏。因此，大學生們應該注意以下幾點：

1. 創業要以適度創新為原則。

在大學區域形成優勢技術，或者產業集群 。以江浙一帶的板塊經濟為模板，最好專注於產業鏈的一部分。

2. 充分利用原生態技術成果和技術交易市場。一些發明狂人只是因為發明而發明，缺乏市場的知識，性格也比較孤僻，但是其發明具有重大市場價值，因此值得關注和引進。另外技術交易市場中關於產品的發現。

3. 在專利與KNOW-HOW之間的取捨。KNOW-HOW指的是技術訣竅。

4. 產品的系列專利注冊和保護防禦。比如，DELL的主要產品是電腦，但是他有可能在其他不擅長的領域也注冊同樣的商標，因此，我們可以選擇買進其商標使用權。

5. 挖掘失敗專利的金礦或者說到期的專利，到專利局咨詢。

6. 注意不要與原工作單位進行競爭中出現損害原單位的行為和不符合勞動法規定的有關事宜。

(二) 創業需要注意的細節問題是：

1、積極利用現有資源。不少在職人員都選擇了與工作密切相關的領域創業，工作中積累的經驗和資源是最大的創業財富，要善於利用這些資源，以便近水樓台先得月。對能幫你生存的項目，要優先進行考慮。不要在只能改善形象或者帶來更大方便的項目上亂花費用。

切不可誤用資源，在職老闆不能將個人生意與單位生意混淆，更不能吃裡扒外，唯利是圖，否則不僅要冒道德上的風險，而且很可能會受到法律的制裁。在你的地盤，時間、金錢和才能任由你使用。但是，如果亂搞一氣，你的生意就會逆轉而下。

2、有些上班族有投資資金或有一定的業務渠道，但苦於分身無術，因此會選擇合作經營的創業方式。如果你需要合夥人的錢來開辦或維持企業，或者這個合夥人幫助你設計了這個企業的構思，或者他有你需要的技巧，或者你需要他為你嗚鼓吹號，那麼就請他加入你的公司。這雖能讓兼職老闆輕松上陣，但要慎重選擇合作夥伴，在請幫手和自己親自處理上，要有一個平衡點。首先要志同道合，其次要互相信任。不要聘用那些適合工作，卻與你合不來的人員，也不要聘用那些沒有心理准備面對新辦企業壓力的人。

此外，和合作夥伴之間的責、權、利一定要分清楚，最好形成書面文字，有合作雙方和見證人的簽字，以免起糾紛時空口無憑。

3、細致准備必不可少。創業是一項龐大的工程，涉及融資、選項、選址、營銷等諸多方面，因此在職人員創業前，一定要進行細致的准備。

通過各種渠道增強這方面的基礎知識；根據自己的實際情況選擇合適的創業項目，為創業開一個好頭；撰寫一份詳細的商業策劃書，包括市場機會評估、贏利模式分析、開業危機應對等，並摸清市場情況，知己知彼，打有準備之仗。
不要對未經試驗的創意隨手扔在一邊。如果用這種創意來做生意，也得留心其中可能的陷講。自問一下：你是否得花大力氣來宣傳你的產品或者服務？你具有足夠的財經資源、技能、人手和業務關系嗎？找錯潛在銷售客戶--你沒有必要在那些沒有決策能力的人身上浪費你的時間。

4、盡量用足相關政策。政府部門有很多鼓勵創業的政策，是對大學生創業的鼓勵和支持，創業時一定要注意「用足」這些政策，如免稅優惠、在某地注冊企業可享受比其他地區更優惠的稅率等。這些政策可大大減少創業初期的成本，使創業風險大為降低。

5、經商之道，以計為首。所有商業經營活動，如果從表面上來看，好像是一種僅僅同物質打交道的經營活動，但是，透過現象看本質，在今天的\"食腦時代\"里，商業經營活動實質上已經變成了是一種人與人之間的智力角逐，是一場\"鬥智斗勇\"的\"智力游戲\"，是人與人之間的謀略大比試。因此，正如古代軍事家所說的\"用兵之道，以計為首\"一樣，經商之道也應該以計為首。面對空前慘烈的市場競爭，你想要找准自己的立足點和切入點、站穩腳跟、生存下來、謀取利益、發展壯大，那麼，就必須首先考慮如何運用自己的商業智慧制定全面系統的、可執行的、可操作的和切實有效的經營策略和實施方案，以便確保每戰必捷，戰無不勝。

6、決策失誤時，不要對失誤過於敏感，你的失誤會帶來直接後果，如發錯貨可能致使一個客戶立刻與你斷絕關系。作為企業家，冒風險時，要謹而慎之。如果出現失誤，不要過於敏感。接受事實，從中吸取教訓。

7、不要被勝利沖昏頭腦：你第一步的成功全靠你的創意好、時機合適、運氣不錯和良好的業務關系。不過，這一切隨時都可能離你而去。因此，不要太過自信，投入過量的資金，使自己陷入泥沼之中。

四、創業的團隊

(一) 團隊的作用

創業過程中，有一個好的人才團隊，是不可缺少的因素。創業如同拔河比賽，人心齊，泰山移；創業如同賽龍舟，步調一致，不偏不移，才能獨占鰲頭。「寧要一流的人才和二流的項目，也不要一流的項目和二流的人才」是創業投資家的箴言。

(二) 創業者與人才引進

在個人創業的起步階段，創業者要麼是一個人單槍匹馬開創自己的創業之路，要麼聯合幾位朋友集體合作，一起來形成團隊，共同發展。但是，在個人創業高達85％的失敗案例中，單槍匹馬上陣的創業很容易因為勢單力薄而中槍落馬，而集體合作的創業團隊往往又因為內部矛盾摩擦及利益分配的不均而導致解體。在創業者的人員合作問題上，如何來避免此類問題的發生呢？

1、確立新世紀人才的新理念：確立了人才是第一資源的理念、人才「社會化。」的理念、人才配置市場化的理念、人才有「價」的理念、人才資源開發應加大投入的理念、人才機制競爭的理念等等。把人放在第一位：「以人為本，尊重人才，重視人才。」

2、從創業人才的知識結構方面看，創業人才不但要具有主打產品、拳頭項目的專業知識，還要有企業經營管理以及法律等方面的知識。隨著創業重點的轉移，必須進行知識更新和及時、科學的調整。否則，極易發展成為創業過程的瓶頸。

3、從創業人才的能力結構方面看，創業人才不但要具有經營管理企業的能力，聯系社會、溝通用戶的交往能力，研究、創新、學習的能力，還要有分析理解世界或國家經濟發展走勢的能力。

(三) 老闆與員工

在個人創業的初始階段，一定要具有群做群分的意識，這里所指的群做群分，就是指創業主導者來尋找一些志同道合的合作人一起來合作起步發展，並且，還要做到清晰且無爭議的利益分配。

作為老闆，最重要的責任就是鼓舞士氣、任人唯賢、知人善任，斤斤計較的老闆老是算死草，把員工貶到一錢不值的地步才聘用他們，以為這樣的員工因為自卑才不會離開。須知，一錢不值的員工又怎麼可能突然變成飛天的員工呢！所以，在聘用員工方面，在日常管理中，我們的老闆不妨對員工大方一點，因為老闆的作用在於鼓舞士氣，增強員工的自信心。

有了高工資自然有高士氣和好的信心，至於如何去工作，員工自然有辦法，也不用老闆多管了。而且要注意對內部員工講誠信，如果對內部員工承諾不兌現，很容易挫傷員工的積極性。讓每一位員工全身心地投入到工作中來，這是管理者最主要的工作內容；讓每個人都發揮作用並且讓他們明顯感覺到自己發揮的重要作用，這就是管理與領導的秘訣！
「小河有水大河滿，大河無水小河干。」這是相輔相成的關系，從自然規律來說，大河的水來自於小河，小河都沒水了，大河不可能有水；如果小河不為大河提供水源，都依靠大河供水，大河早晚會幹掉。在一個企業中，企業就好比大河，員工就好比小河，如果每個員工都能成為一條涌流不息的小河，那麼企業這條大河是永遠不會乾枯的。

五、創業的成功

一個人要成功的話，一定要找到自己最想做的事，當然這也是他最能乾的事，這樣他就能夠每天都很有勁地去工作，也容易成功。成功的關鍵是機會：小成功靠努力，大成功靠機遇；一個企業家要能夠成功，所必備的主要條件有四：一是要有冒險的精神，二是要有鍥而不舍的盡頭，三是要有一點運氣，四是關於如何處理好難以搞定的客戶和如何與政府打交道的問題。同樣必不可少，而且有時會起到事半功倍的效果。

一般來講，成功的企業都是集中於某一領域、某一產品，採用專業化的策略，走又專又精的路線，生產的產品也很有特色。這就要求企業首先做到客觀分析市場需求，針對某一類型的產品市場需求呈現的差異性特點，企業對這種不同層面的需求要進行細分，然後根據自身的特點，選擇進入哪一檔次產品的生產，同時注意圍繞客戶的需求，做好自己的產品，包括產品的性能、包裝的品味等等。

一般成功企業都具有規模小、經營靈活、創新性強等特點，因此控制規模、規避風險，發揮企業小靈活的特點靈活經營自己的產品是自己的成功之道。而在市場條件下，保持技術和組織結構即經營組織形式等方面的創新也非常重要。

一般成功企業具有很強的誠信度，因此誠信策略也是創業成功的重要環節。這不僅包括要對客戶、供應商、代理商等對外部人員講誠信，做生意最重信譽，聲譽好就能攬住生意，牌子硬客戶會主動上門。

還有與合作夥伴的共贏，有一次，李嘉誠應邀到中山大學演講，大學生們請教他有關經商的秘訣。李嘉誠說，他經商其實並沒有掌握什麼秘訣，如果非說有什麼秘訣的話，那就是「我與人合作，如果賺10％是正常的，賺11％也是應該的，那我只取9％，所以我的合作夥伴就越來越多，遍布全世界」。

與此相反呢？我們的經營隊伍中有些「吃獨食」的老闆，而這樣的老闆必將導致合作夥伴的流失。作為特許經營隊伍中的一份子，我們必須明白，只有共贏才是贏，只有互惠互利的關系才會長久，我們只有在「情感」和「利益」上實現自我超越，能夠將更多的利益與人分享，我們才有可能成就更偉大的「專賣連鎖事業」。

北京宏威管理咨詢有限公司總經理兼首席職業顧問郭策先生友情提示：

創業需要良好的心態：一味的秉承或者固守而不能把握新的機遇和機會，也不見得真的就是亘古真理。每一個職場曾經迷途的羔羊，充分發揮自身的主觀能動性，抓住商場機會，為自己掙一個美好的明天。

創業初期，心態尤其要好，種子播種下去，要耐心等待它發芽、出土、長葉，這個等待是痛苦的，需要耐心，種子還沒發芽，總想扒出來看看，不等到成長期，就想收獲，一看這個不行再改干那個，結果，一無所獲。做企業與做人一樣，當我們遇到困難的時候，當我們飽受等待的折磨時，告訴自己：不用怕，只要用心就會好起來！如果心態好，創建的事業就會沿著發展軌跡走下去。

願每個創業者都能在機遇與風險並存的海洋里奮力拚搏、自由遨遊！

㈢ 如何管理代理

方案一:代理商在如今的市場營銷競爭中,隨著傳統流通渠道的委縮,越來越多的廠家直供終端,因此需要大量的優秀本地營銷人才,這時,很多精明的廠家首先考慮的是從代理商那裡去挖人,因為代理商的業務人員是本行業的熟手,一進公司並能迅速展開工作,而且可能他本身在代理商那裡也已經為公司做出了很好的業績,所以很多代理商朋友感到非常困惑是如何管理自已的業務人員隊伍和留住人才.以下幾個方面:
1.用"心"管理
在現代的經營管理中,人性化管理已越來越多的被各企業在管理中廣泛應用,人非草木,做為代理商和自己的業務人員朝夕相處,古話:遙遠知馬力,日久見人心,因此做為管理者一定要對下面的人處處關心,無論是工作中的困難,生活中的事情都要做到心中有數,要為業務人員做堅強的後盾,讓他們在一線工作中時時有靠山,有安全感,並能在實際工作給足業務人員的面子,讓他們感到他們和公司永遠是一體.筆者曾遇過一個代理商的業務人員,為了在旺季產品倉促進賣場,簽定超過公司規定的進場費而受到老闆表揚之事,此業務人員久攻不下某賣場,公司規定進場費不超過2000元,可賣場態度非常堅決,一定要4000,眼開產品銷售的旺季就要來到,這位業務人員只好妥協,簽下合約,按照常理這一定是不能容許的,而合約送給這位代理商那裡蓋章時,這位代理商並沒有馬上發火,而是仔仔細細的研究了這份合約,發現產品的進貨量遠遠超過公司的規定,更重要的是大大的縮短了帳期,因此他不但蓋了章,而且還專門開會表揚的這位業務人員,同時告誡大家,超過公司規定的事情一定要先經過研究後才能決定.一件事情的發生,我們不要只看結果,更重要的是要了解過程,看出發生問題的本質和原因,不要過早下結論,很多時候問題能化解成好事.
2.用"薪"管理
代理商的業務人員的工資大多是一月多少底薪,然後再加上業務提成就完事了,這樣不十分科學,雖然代理商是小企業,但是在薪金方面一定要向大企業學習,把薪金進行多種分割,這樣不但能更好的管理業務人員,還能體現公司的人文關懷.比如,把工資分割成,底薪,提成,出勤,交通,保險,事故,通訊,甚至於房子補貼費,讓業務人員感到倍受關心,在夏天的降溫費和冬天的取暖費等等,這樣讓業務人員感到不是就職於一個隨時拔腿就跑的小公司.而是一個對未來非常充滿希望的公司.
3.酒桌會議
開會我們一般就會想到,寬敞明亮的會議室,整齊有序的桌椅板凳,管理者說話,底下的業務人員都在做工作筆記,全場謹然有序.做為代理商在這一點上不定要要學大企業,而把工作會議開到酒桌上可能效果會更好.在酒桌上,大家會非常放鬆,古人雲:酒後吐真言.而做為管理者能和自己的業務人員在一個桌上喝酒猜拳,一下會使業務人員感到老闆非常隨和,工作中的酸甜苦辣都會邊喝酒中邊討論,上下級的交流,在零距離中是最真實的,在中國很多生意是在酒桌上做成的例子比比皆是,是不爭的事實.因此筆者建議:代理商朋友,把你們的工作會議開到酒桌上,一定效果不錯的!筆者曾參加過一個代理商朋友的酒桌會議,席間大家互相猜拳行令,一個說:200克,一個說:一塊五,一會說:四塊二,一個回答:400克.說的不對就要喝酒,後來我發現該公司的每一位業務人員,對公司產品的價格表都倒背如流,原因是他們在公司聚會喝酒時不會輸,真是讓人叫絕!
4.學習管理
在現代的營銷競爭中,沒有一定的市場營銷知識,可能光憑人頭熟,能說會到是不行的,因此不論是經銷朋友還是業務人員都必需在工作中努力的學習,遇到問題要用科學的方法來分析和研究,光憑吃苦耐勞和小聰明是不行的,還需要有一定的營銷知識背景,很多大的企業都經常對員工進行知識培訓和知識競賽活動,來提高員工的個人素質,因此讓代理商朋友成為"學習型"代理商和"|學習型業務人員"對整個經營實體是有很大幫助的.
5.出路管理
代理商的業務人員,大部分年輕人是有理想和事業心的,他們會在不斷的工作中學習與成長,因次做為業務人員的管理者,應積極鼓勵他們成長,大部分業務人員都有著同一的理想,相信有一天會自己成為老闆,做為代理商來說是一件很好的事,不要害怕他們的流失會給自己經營的產品帶來影響,而是要鼓勵幫助他們創業和實現理想.筆者有一位好朋友,現在在做一個酒品牌的省級代理,他告訴筆者,他今天做到這一步,現有的分銷網路的下級代理商,基本上都是他原來做二批商時,招得那些業務人員,他鼓勵他們創業,讓他們做小批發,分銷的小區域代理,自己也和這些人一樣,慢慢一步一步成長,原先那些人做到了地市級代理,而自己也變成的省級有名的代理商,他說,給業務人員出路,也是給自己出路!和自己原來的業務人員做生意,知根知底,減少很多不必要的環節,相互間都是非常誠信的!
總之,在現代經營管理中,代理商管理,多用換位思考的方式來進行管理,多種思維的方式來處理事情,簡單的問題復雜處理,復雜的問題簡單處理,關健是如何運用好人性化的管理,這樣會使生意更加長久,會使生意越做越大.
方案二:
依靠代理商分銷的是中小企業普遍採用的銷售方式，這樣方式不僅可以讓製造商解放出來，全心的去做品牌策劃和產品研發，同時還讓製造商省去了開拓市場的人員和資金。但是，代理商不配合製造商的工作，和製造商進行博弈內耗，令製造商的銷售管理人員頭痛不已。如何才能讓代理商聽製造商的話？如何才能使代理商和製造商二合為一，產生1＋1大於2的效益呢？筆者總結歸納了十多年管理代理商的經驗，筆者認為只要製造商按以下九個方面去服務和管理代理商，代理商就會很樂意聽從製造商的話。

一、 幫助代理商做市場戰略規劃
代理商由於因其生存方式的特點（經銷別人的產品，並有一定的經銷期限），往往很少對自己的企業和某個品牌進行過戰略規劃。所以在考慮問題時，大多不考慮長期利益，只考慮眼前利益，如果按照這個思維去運作市場的話，對於製造商來說可是致命的。代理商在制定各種市場策略時，只會想著當前利潤，不考慮整個市場的發展。而整個市場是由各種渠道有機結構組合而成的：有對整個市場起到決定性作用、但無利可圖的戰略渠道；有銷售量很大、但利潤很薄的主渠道；還有銷售量不大、利潤很高的盈利渠道等等。要想把整個市場做好，就要對以上所有渠道要全部佔領，並有機的組合；少做一個渠道，都不可能把整個市場運作起來。代理商的選擇渠道時，肯定是哪個渠道有錢賺就做哪個渠道，要這樣話那就很糟糕了。
所以，我們在選代理商的同時，雙方要根據當地市場的環境、競爭情況、製造商的策略、以及代理商在當地所處的市場位置，進行一番的市場發展戰略規劃，待雙方打成共識後，才開始運作市場。
關鍵是我們如何才能讓代理商接受我們的戰略呢？我想代理商也是非常明智的，只要我們能切中要害，分清利弊，對將來市場的發展趨勢有很好的預測，並能論述出如果代理商不這樣做會給他帶來的損失時，代理商是不可能不按受的。因為代理商是想賺錢的，你指出一條能讓他賺錢的道，他能不走嗎？
按照以上思路，我曾說服過上百個代理商，目前我公司每個市場都有雙方認可的發展戰略；也正因為有了這個戰略，才讓我們和各代理商成為同舟共濟、風雨與共的戰略合作夥伴，才保證了我公司穩固的市場地位。
二、幫助代理商做市場，讓代理商對製造商有依賴
市場發展戰略制定好以後，代理商雖然接受了，但他從內心中還是半信半疑，不敢完全按此戰略來進行。這時，製造商須要跟進，與代理商制定出基於以上發展戰略的市場開拓方案，並成立市場運作小組，成員由製造商和代理商的銷售人員共同組成，製造商的人員主導市場開拓，代理商的人進行市場維護，並要求代理商做好物流及資金的支持活動，同時製造商也應支持代理商適量的市場前期開拓的廣告及銷售費用。
在市場剛開拓期間，以製造商的名義運作市場比以代理商名義運作效果好得多，況且這樣有以兩方面好處：其一，讓代理商深切的感受到製造商的支持力度；其二，由於市場的開拓是由製造商進行的，弱化代理商在終端銷售商心目中的地位，讓終端銷售商始終認為他們是在和製造商直接合作，削弱了代理商的控制力。於是，就讓代理商對製造商有了很大的依賴。
三、設計代理商的利潤空間
要想很好的控制代理商，有一個原則-那就是不能讓代理商太強大，代理商太強大就會對製造商有威脅（所以在選代理商時，最好不要選公司整體實力大於自己的代理商）。就是因為國美太強大，所以國內的家電製造商必須聽國美的話。所以，給代理商設計利潤空間，描繪代理商的發展曲線是製造商的必修課。
如何來設計呢？我的觀點是：讓代理商賺錢是不變的法則，但決不能讓代理商賺暴利。所以我們在設計時，考慮代理商的慾望逐年遞增的情況，設計代理商每年利潤的增長幅度，設計出一個"雞肋"，讓代理商覺得：不做，轉行吧-可惜；做-每年總有固定增長的收入。
四、有策略的對代理商進行培訓
現在企業都在加強培訓力，認為培訓可以提升員工的素質，提高工作效率。我認為對代理商的培訓可不能像公司內訓，要慎重。現在很多企業組織好代理商的領導去參加EMBA教育，等他們畢業了，他也和你拜拜了，因為他覺得自己很厲害了，做你這個品牌的代理商有點屈才了。我就目睹了5例轉行的代理商，現在他們去開廠創自己的品牌了，至於他們能不能成功，還很難下定論，但對我們製造商來說，至少是失敗的。
給代理商培訓是必須的，否則代理商不了解製造商的發展思路，雙方形成不了共識是沒法運作市場的。但是，我們給代理商的培訓，一定基於公司的發展戰略、公司的企業文化、公司的價值觀等有利於公司控制的培訓，而不是盲目的提升代理商的較高的理念，這樣是不利於代理商和公司均衡發展。記住：製造商的發展速度一定要超過經銷發展的速度，製造商對市場的洞察力以及發展理念一定要強於代理商。
五、不斷的對代理商進行思想的灌注
筆者向來憎恨傳銷-這種違法的行為，但筆者卻暗暗贊嘆他們的成功"洗腦"的方式。我經常讓我的業務員去給我的代理商"洗腦"，讓他們全力運作我們的品牌，忠於我們的品牌。為此，我們給代理商塑造出一個美好的願景，讓他們知道當他們做好我公司品牌好後會得到什麼樣的好處。效果是非常的明顯。在我公司中，那些口才好、說服力強的業務員所管轄客戶的忠誠度，就是明顯強於那些口才稍差、說服力稍弱一點的業務員所管轄客戶的忠誠度。
所以，製造商不斷給代理商進行思想的灌注的工作猶為重要。
六 幫助代理商提高日常管理工作的能力
中小企業對應的代理商，大多是企業的規模相對較小，管理不規范。製造商要引導他們往規范的方向發展，幫助他們建立各種管理制度，幫助他們培養人才，幫助他們建立各電腦管理軟體，甚至製造商定期還派自己的中層經理到代理商處做一段時間的示範管理，等等。這樣雙方才能合作的更加緊密。
七、制定規范的市場管理制度，並嚴格把關
代理商是合作商，不是製造商的隸屬單位，他們滿心只考慮自身如何能夠賺錢，所以他們不但不會維護製造商的市場管理制度，反而還不斷研究製造商的政策，去尋找有沒有漏洞可鑽。這對製造商來說是一種考驗，要想管理好市場，沒有嚴密、規范的市場管理制度是不行的。
光有制度，不能嚴格的執行也是不行的。客戶有時違規，對公司來說一種試探，看公司的態度，假如公司原則性很強，予以懲罰，客戶下次就不敢了；假如公司管控不嚴，下次他就會變本加厲的，到那時公司再想去管已是來不及了。
八、適當把控品牌經銷的期限和區域
在我公司現在有兩種代理商嚴重的制約了公司的發展，我很困惑。一種是區域過大的代理商，他雖然把控很大的市場，卻根本沒有能力將整個市場操作起來，有很多市場都是空白，但是中心城市卻運作得較好，讓製造商很難做出取捨：動他-中心城市可能也不保，不動他-還有大片的市場沒做 。另一種是代理商的合同期限過長，有的必須要做出調整和淘汰，但由於合同沒到期，做出調整對於製造商來說損失太大。這是公司從小企業發展到大企業必經的過程。公司剛起步時，為了能夠吸引代理商來經銷我們的產品，便把很大的區域都簽給總經銷了，而且合同的期限多為三到五年不等。
面對以上兩種情況，均不利於製造商對代理商的管控，所以在給代理商劃定區域時，一定要考慮代理商的能力，最好是一個地區設立一個代理商。這樣可以讓代理商全身心的投入到某一個區域，避免區域過大的代理商"猴子掰玉米"式的運作市場-做了一個丟了別一個，每個市場都是蜻蜓點水似的進入，每個市場都不深入。同時，對於製造商來說還可以削弱經銷的勢力范圍，達到"分而治之"的目的，即使某一市場出了問題，調整也容易不會影響到其他市場的運作。
對於經銷合同，最好一年簽訂一次，經銷期限一次授權一年，這樣可以增加代理商緊迫感，並珍惜這一年的經銷權。但是製造商必須要讓代理商明白一個道理，"製造商沒有道理不和一個合作非常愉快的合作商進行合作"。否則，代理商會不願意簽這樣的經銷合同的。
九、製造商要不斷提升自身的品牌價值
最終，代理商是否有意願和製造商合作，是看經銷你這個品牌能否讓他賺錢？你的品牌價值是不是本行業處於前列的？你的品牌是不是能得到消費者認可？消費者選購你產品的理由是什麼嗎？你公司將來的發展前景是怎樣的？
為什麼可口可樂對代理商的要求會這么"牛"？寶潔公司也同樣？就是因為他們能夠很好的回答上面的問題。所以，代理商願聽製造商的話實際是看在錢的份上，因為你能幫助他賺錢，所以他就聽你話了；當你不能讓他賺錢了，他馬上就不聽你話了。所以，作為製造商，應該把的提升自身的品牌價值和知名度作為重點工作，只有這樣才能不斷的提高代理商的合作慾望，這才是提高客戶忠誠度的唯一途徑

㈣ 加盟便利店要注意什麼

加盟便利店要注意：開店最主要就是開在什麼地方，太熱鬧地方店租又太高，太偏僻的又怕沒生意！便利店最主要還是貨源，簽合同時等等。

1、加盟便利店,選擇好店址尤為重要。投資便利店，選擇合適的店址非常重要，這是便利店成功最重要的因素。便利店的優勢在於「便利」，因此便利店大多設在社區和娛樂設施比較集中的地區，使得顧客購物更加方便。

4、要注意對端頭貨架的利用，因為這是門店的黃金點，顧客在這些地方的駐足時間最長，應擺設一些高毛利的暢銷商品。

(4)房子優果加盟代理常見問題大解析擴展閱讀：

注意事項

要加盟的總部必須是合法立案的公司或是行號，且代表簽約的對象必須是公司的法定代理人。此外，加盟就是總部將品牌授權給加盟店使用，總部必然要先擁有這個品牌的商標權才能授權給加盟者。

相關技巧

1、在加盟前期，要注意合理的籌措資金，合理的投入資金。

2、控制好經營成本，規劃好進貨策略。

3、學會管理員工。

4、學會管理客戶，建立良好的客戶關系。

㈤ 無權代理OR表見代理

表見代理並非無權代理，表見代理中第三人必須是善意的，即其確信行為人已獲本人的授權，能以本人名義進行法律行為，其訂立的合同有效，表見代理中的相對人不享有合同法規定的撤銷權;因無權代理訂立的合同屬於效力待定，需經被代理人追認才有效。

㈥ 關於在房管局房產備案的相關問題，請法律達人指教，必給分！！

1、如你的房產沒有辦理過抵押，那麼是可以的。只要你是改房產的獨立合法所有權人。
2、如果抵押合同上面有明確約定說到期不還款則房產歸債權人所有，那就會按合同約定執行，關於房產價值的評估，可以私下雙方協商，也可請相關公正部門評估。
3、如果你的房產抵押沒有辦理公正，那麼到期還款後到房產局撤銷抵押登記備案即可；你可以在還款時要求債權人同步進行撤銷登記備案事宜。在抵押期間，對方沒有你房產的處置權，只有債務到期無法償還的情況下債權人才可以行使抵押權。
4、抵押備案是可以在房產局等相關部分進行查詢的，有些地方可以網上查詢。按揭房產進行抵押，貸款銀行是有權利知悉的。至於你家人在還貸時候會不會知曉，要看你家人是否註定查詢相關信息了。

㈦ 想代理一個品牌具體的步驟有哪些

1、有一定的下游資源或者有一定的下游建設能力，代理有直接做終端的（代理商直接進入零售渠道客戶銷售），有做網路的（下游不是直接零售終端）都需要相應的下游建設能力。
2、資金，要測算投入多少固定投資和流動資金。
3、平台：主要是配套的人員隊伍，倉儲條件等。多數產品需要向下遊客戶開具增值稅發票，還得考慮是去注冊有限公司成為一般納稅人，還是由稅務局代開，或者掛靠在其他有限公司下。
4、要對這個產品的行業概況有所了解，最好從事過，知道其中的運營關鍵，否則貿然下手會有較高的風險。

上家關心的是每年的銷售額,你完成量後,一般可以再根據量來返點.把精力放在代理產品業務上是最重要的.品牌保護和宣傳一般都會有總公司策劃.所以實打實認真做銷售,你就是一個好的代理商.(對於你自己公司內部管理也是很重要的,帶好自己的團隊,培養專業精神,那麼成功只是時間問題)

一、三心二意做代理

現象：甲先生去年代理B產品，做得不好，他今年換做C產品了，但是前一段時間，他找到我說，現在的市場不好做，他已經准備換下C產品，做D產品。他是想想我詢問，怎樣才能做好一個產品，為什麼他的代理的產品總是銷量上不去？我告訴他，我認識的現在做的成功的代理商，都是那些和我們已經合作了好多年的代理商。

分析：實際上，說到底就是個短期投機和長期投資的問題。當然，這和廠商的支持也是有著很大的關系的。真正做市場的廠商一定會找和他們一樣的作市場的代理商。康師傅的「市場的精耕細作」就是著眼於此。

但是從代理商自己的角度來講一定要為自己代理的產品做個長期的經營規劃。只有這樣，才有可能把代理當成一個事業做好它。而不是一個短期的投機行為。

對策：

首先：定一個長期的產品代理計劃，至少是兩年的。

第二：在自己決定代理之前一定要做好調查和充分的困難估計。

第三：保持和廠商的良好溝通，很多的情況下，廠商會幫助他們認為的忠誠代理商解決很多的問題。

二、不去學習代理品牌的經營理念

現象：今年的早期時候，到南京看市場，看到「每日C」沒有按照廠商的規定擺放到冰箱裡面，而是順便的和其他的產品擺放在一起，在其後拜訪經銷商的時候，把這件事和他說了，問他：「您知道我們今年為什麼要投放冰櫃嗎？」。看到他詫異的眼神，就知道南京的「每日C」做得不好了。果然，市場基本被統一的「鮮橙多」占據。實際上他做代理商已經有很多年了，可以說是和康師傅一起成長起來的。但是就是這樣的多年的代理商對經營理念還是不是很清楚。不知道產品的定位、目標消費對象……

分析：你想交朋友或者打算和某某長期共處的時候，你都會自然而然的區了解對方的脾氣、信念和品格。我們做代理的時候也要去了解代理品牌的經營思路。很多的時候，明明是一個定位很時尚、很高檔的產品，被賣的一般低價位的產品一樣。讓人看了真的是很心疼。

對策：代理商所代理的品牌在廠商那裡都有套系統的經營思路和計劃。，代理商應該盡力去理解、接受、堅信它-----本來這是做代理之前就應該做的事情，但是很多的時候不是這樣的，很少有人是因為某個企業的經營理念好才去做他的代理的，可是矛盾的事：做了代理之後才發現，這個東西也重要的。

實際上，大多數的廠商在和代理商簽訂合同的時候就會把他們的經營理念一同交給了代理商，而且現在愈來愈多的廠商會定期的招集他的代理商來進行培訓。別以為取得代理就是皆大歡喜，這才是代理商與廠方、或是二級代理商、以及代理商談戀愛的開始。

注意：

1、代理品牌的經營理念和和代理商自己的經營思路是樹和藤的關系，代理商都得去熟悉。

2、原則也好，理念也好，只有把他們貫徹到行動中去才有生命力，否則就是吹牛皮。

三、執行的方案時目的性不強

現象：許多的代理商，對很多的事情，即使是自己正在做的事都不知道為什麼要這么做，目的是什麼？但是那些成功的代理商，上到方針政策，小到售點拜訪都帶有清晰地、強烈的目的性。

對策：制定計劃。

現代市場營銷非常注重計劃，如果說做好市場要走十步路，那麼，會做計劃表明你已經走了4部了，如果你的業務員也會做計劃的話，那說明你們已經走了6部了，剩下的4步就是不折不扣地執行。

要點：

1、養成每個動作都有帶有清晰目的的習慣，就是高效率。

2、成功就是養成了良好的習慣，形成習慣的方法就是不斷的重復。

3、每個月填張計劃表，而且不是很難。

四、沒有可操作性的考核標准

現象：很多的代理商在考核他們的業務員的時候，總是感覺這些標准實際操作的時候，很難做到判斷准確、公平、公正。都是憑著他們對這個業務員的感覺來打分的。

㈧ 為什麼要考察店面，要如何考察。有關餐飲行業的。

電話咨詢（看是不是合符自己）→來總部考察（確定是否加盟，以避免盲目加盟帶給你的損失）→簽訂加盟意向→總部派人協助商圈調查（確定店面選址）→簽訂正式合同→總部派人協助裝修→同時協助加盟商招聘人員並免費為廚師服務員培訓提供培訓→派廚師和服務員到總部自營店實習→總部派人協助開店准備→提供進貨支持→總部派出店長和廚師（以保證開業口味和服務，確保成功）→正式開業到場支持（提供開業策劃、活動操作）→一條龍整店輸出模式（連鎖體系成功經驗共享）→總部派人實地監督指導（持續跟中指導和監督，確保加盟店持續運轉良好財源滾滾）。