每家加盟店獨立擁有

A. 加盟店與連鎖店有何區別

連鎖店和加盟店地的劃分標准主要是按其所有權和經營者之間的法律關系劃分，主要區別在於：1、連鎖店：統一采購，統一配送、統一標識、統一營銷策略、統一價格、統一核算；加盟店：有一家總部，提供貨源，更新產品適應市場、提供指導和幫助。

2、加盟就是加入別人的行業和銷售方式，需要支付加盟費用，還有品牌費，廣告費用等，需要銷售對方指定的產品和產品價格，自己承擔自負盈虧。直營店主要是指所有權屬於公司並且由公司自己管理。

3、連鎖店是指專營一個品牌的產品(多為品牌擁有者自己經營)，現在也有了品牌專賣店是集中幾個品牌的經營，前提是一定要有品牌形象有專區陳列的。加盟店指些店鋪商店商號接受加盟;獨立經營店根據總店創建立店名字叫xx店經營斷擴張已經滿足顧客需要，需要另外其街道立另外點名字叫做xx第店繼續叫做xx第二店類推。

(1)每家加盟店獨立擁有擴展閱讀：

連鎖加盟（chain）是指主導企業把自己開發的產品，服務的營業系統（包括商標，商號等企業形象，經營技術，營業場合和區域），以營業合同的形式，授予加盟店的規定區域內的經銷權或營業權。

加盟就是該企業組織，或者說加盟連鎖總公司與加盟店二者之間的持續契約的關系。根據契約，必須提供一項獨特的商業特權，並加上（人員培訓、組織結構、經營管理、商品供銷）的方面的無條件協助。而加盟店也需付出相對的報償。

B. 21世紀加盟店是怎麽回事一旦買賣出現糾紛，誰來承擔法律責任，是21世紀，還是他的加盟店誰來制約他

我不知道樓主說的是不是房地產中介商。
如果是的話，當然是是門店承擔責任。
說白了，21世紀只是授權給各加盟商LOGO的使用權利。
你沒看到每家加盟商的店標底下都有這么一行字么？
「每家加盟店獨立擁有和運營」

補充：房地產中介商的話，中原和21世紀是2家公司。

中原地產是香港的房產代理公司。在中國大陸的中原地產主要以中介服務為主。
21世紀是一個特許加盟品牌。

兩家公司的LOGO也不同。
中原是白底紅字。
21世紀是黑底黃字。

樓主說的中原21世紀加盟店其實也有可能。
那麼他的店標應該是「21世紀不動產（地區名稱）中原加盟店」
在上海就是「21世紀不動產上海中原加盟店」
在北京就是「21世紀不動產北京中原加盟店」

C. 請問這句話「每家加盟店獨立擁有和運營」怎麼理解，是什麼意思

意思是說：每個加盟商都擁有自主經營權和店面擁有權！

D. 直營與連鎖加盟有什麼區別

加盟與直營連鎖的區別如下：

區別1、產權關系不同。加盟是獨立主體之間的合同關系，各個特許加盟店的資本是相互獨立的，與總部之間沒有資產紐帶；直營連鎖屬於同一資本所有，各個連鎖店由總部所有並直接運營、集中管理。

區別2、法律關系不同。加盟連鎖（特許連鎖）中特許人（總部）和被特許人（加盟店）之間的關系是合同關系，雙方通過訂立特許經營合同建立起關系，並通過合同明確各自的權利和義務。而直營連鎖中總部與分店之間的關系則由內部管理制度進行調整。

區別3、管理模式不同。加盟連鎖的核心是特許經營權的轉讓，特許人是轉讓方，被特許人是接受方，特許經營體系是通過特許者與被特許者簽訂特許經營合同形成的。直營連鎖經營中，總部對各分店擁有所有權，對分店經營中的各項具體事務均有決定權。

區別4、涉及的經營領域不完全相同。直營連鎖的范圍一般限於商業和服務業，而加盟連鎖（特許連鎖）的范圍則寬廣得多，除商業、零售業、服務業、餐飲業、製造業、高科技信息產業等領域外，在製造業也被廣泛應用。

參考資料來源：網路-直營

網路-連鎖加盟

E. 加盟店需要獨立法人資格嗎

一般情況下是需要具有獨立法人資格的

F. 特許經營中特許人要為受許人承擔責任嗎

上海市新閔律師事務所王宗琦
何謂商業特許經營（以下簡稱「特許經營」）？依照現行《特許經營管理條例》（以下簡稱「《條例》」）的規定，特許經營是指擁有注冊商標、企業標志、專利、專有技術等經營資源的企業（以下稱「特許人」），以合同形式將其擁有的經營資源許可其他經營者（以下簡稱「受許人」）使用，受許人按照合同約定在統一的經營模式下開展經營，並向特許人支付特許經營費用的經營活動。根據該定義可見，特許經營本質上是兩個獨立的法律主體之間在以知識產權為核心的特許經營權許可使用基礎上的包含商品買賣、租賃等在內的復雜的復合合同關系。
特許經營中，特許人是否要為受許人對外承擔法律責任一直是個有爭論的問題。《條例》對這個問題沒有明確規定，本人看法為：以特許人不為受許人對外承擔責任為原則，以承擔責任為例外。
一、特許人不為受許人對外承擔責任為原則
（一）從法理角度而言
特許關系中，特許人與受許人是兩個完全獨立的法律主體，組織獨立、人員獨立、財務獨立、產權狀況獨立等等，雙方只不過「為了同一個目標」即統一經營模式而「走到一起來了」
，兩者之間是合同關系而非總分公司關系。況且，合同具有相對性，受許人自身對外經營產生的問題當然不能由特許人來承擔，除非特許人自願承擔。
（二）從我國通行做法來看1、對外責任的承擔有約定從約定
現行《條例》中有一條就是特許經營中消費者權益保護與賠償責任的承擔問題，《條例》把這個問題的處理方式授權給了特許雙方自由約定。現實中，幾乎沒有特許人要主動為受許人對外承擔法律責任的情形出現。在一般情況下，特許人對受許人出現的問題不會漠不關心、坐視不管，特許人往往都設有處理投訴、處理突發事件的部門，但這種處理僅僅是出於維護品牌、維護企業形象的需要，類似於保險公司的「通融賠付」，不是法律意義上的承擔責任。2、在沒有約定的情況下不承擔責任
鑒於特許人與受許人彼此獨立，在雙方沒有約定對外責任承擔的情形下，司法實踐在解決特許經營外部責任時，還是以傳統的自己責任為原則。如果一味要求特許人為受許人承擔對外責任，那麼兩者之間的關系就等同於總分公司的關系，特許經營這種商業模式的優勢將喪失殆盡。所以，各自承擔各自的責任也是有道理的。
二、特許人為受許人對外承擔責任為例外
特許雙方雖然各自獨立，但在統一裝潢、統一形象的外在包裝下，往往給消費者的感覺就是「一家人」。如果特許人不對消費者以明示或提醒，受許人不對權屬聲明以明確標注的情況下，特許人很有可能要為受許人「埋單」。本人以案例說明如下：
一家洗衣公司從事特許經營，旗下在上海有很多加盟店。其中一家加盟店給客戶有償發放了洗衣卡，後來這家加盟店關門。客戶持卡到自認為的「總店」討說法時才被告知，這是加盟店自己發放的洗衣卡，與總店沒有關系。客戶大呼上當。
後來仔細觀察這些洗衣卡時才發現，卡上標注的企業名稱全部是特許人的，受許人的名稱隻字未現，更別提類似「每家加盟店獨立擁有和運營」等權屬說明的存在了。而且，卡背面還赫然印著特許人的電話號碼等等。
本人的觀點是，即使這些卡事實上是加盟店而非特許人所發，但從卡上絲毫看不出特許經營的痕跡，給人的感覺就是特許人所發放的。此時，加盟店的行為已經構成了表見代理，也即客戶有理由相信這些卡就是特許人發放，因此，加盟店發卡的行為後果應當由特許人來承擔。
三、區分加盟店和直營店的方法
（一）看名稱或標注
一般情況下，門店的門頭、燈箱、招牌等處會寫明其是XX加盟店（或獨立擁有和運營等）或XX公司第幾分公司，消費者應看清這些標注，做到心中有數。寫明XX公司第幾分公司的，其總公司就是XX公司，這是直營連鎖；寫明XX加盟店的，這是特許經營，加盟店獨立承擔責任。
（二）看營業執照
加盟店營業執照上的名字就是加盟店自己的名字，沒有總店的名字，其性質要麼是法人如XX公司，要麼是非法人的個人獨資企業如XX事務所。而直營店的營業執照上則是總店的名稱，並註明其是總店的第幾分公司或分部。因此，消費者只要留意一下營業執照，就可以輕松判斷門店到底是加盟店還是直營店。
總之，特許經營中特許人是否要為受許人對外承擔責任的問題，目前是按照上述介紹操作的。當然，也不能排除以後的立法或司法明確要求特許人承擔責任，實行國外的代負制。

G. 國外房地產信息系統發展現狀。

1、發展歷史悠久，中介事業發達
國外的房地產中介已發展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過經紀人協會傳送。如果開發商自已不是經紀人，還要委託經紀人中介機構來辦理，而自己專心致志開發生產。對於房地產預售，則必須通過經紀人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好後，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產交易有85％是通過中介服務交易而成，可見其民眾對房地產中介業的信任，究其原因，主要是他們有一
套獨具特色的房地產中介管理制度和運作手段。
2、法規健全
如美國自1917年就相繼頒布了《州執照法》、《一般代理法規》、《契約法規》、《專業理論法則》，其中房地產《執業法》最嚴，作用最大。美國的房地產執照法規定了經紀人取得執照的條件、資格、標准等，並由州房地產委員會作為執行該法的機構，核發、拒發、扣留、吊銷執照，出現糾紛視情節可進行訴訟。這些法規是美國房地產中介業長期健康發展的基礎，是規范中介行為、保護各方權益的保證。
3、行業個人資格准入嚴格，機構准入市場化
美國房地產經紀人制度規定了兩類資歷不同的專業人員，一類是銷售員，另一類是經紀人，他們必須通過房地產經紀人執照考試，方可取得執照開業。房地產經紀人取得執照的條件是： （1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產原理》，考試合格後，在會計、商業、公證、專業法律、產業管理、房地產估價、房地產經紀人、房地產貸款、辦公室行政管理、房地產實務等10門課中任選6門，18個月內學完，並達到2門合格者，才能取得銷售員執照。（2）房地產經紀人： 年滿18歲的自然人或法人，大學學歷，2年實務，修完房地產實務， 法律規章、財務、估價、會計共5門必修課，並在商業、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產經紀人的專業水準和服務質量，每年還要參加考試，接受再教育。執照每4年須申請重新換發， 要求申請者同時應提出證據證明執照持有人業已完成45小時有關不動產的最新教育原理課程、討論或會議。
美國房地產估價員的專業資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學會會員，後者較前者資質深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和台灣、香港都有相應個人資格准入制度。如日本具有估價資格的是不動產鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產業測量師，德國為地產估價員。 中介機構組織形式通常是事務所合夥制，自由進入市場，自己創造質量、信譽和品牌，誰佔領市場誰生存，優勝劣汰。
4、中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應
美國「威茨特」經紀人組織有6000人，有自己專門發行的房地產廣告信息，組成了跨州的聯銷店。香港的「仲量行」在全球27個國家設有69個辦事處，職工近4000人。為了加強實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產業咨詢公司、 英國上市物業顧問公司DTZ聯合成立戴德量行，進行房地產服務的跨國經營。
日本、台灣的房地產中介的組織方式都不是獨立經營，主要3種形式是； 直營連鎖經營、加盟連鎖經營和加盟直營混合式。
5、充分採集信息資源，利用網路信息技術
源於美國的MLS——「多重上市服務」 系統風行於歐美國家， 而美國各大州之間都成立有MLS協會。它是一種互聯網上的房源資料庫解決方案，提供經紀人專業管理運營工具及社區服務網路，含義是房地產業內房屋銷售及行銷的信息共享。 在幾個國家或一個國家不同區域的房產中介可利用MLS這樣一套專業軟體以及Web形式進行房屋銷售與房源信息的交流，並通過互聯網直接管理MLS系統的資料庫。
6、國外大型中介機構搶灘中國
由於普遍看好中國市場， 特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產市場之一，許多國外中介公司意欲進駐中國。全球規模最大的特許經營房地產中介體系——美國「21世紀不動產」已在中國內地全面啟動，繼去年10月在北京設立總部之後，短短幾個月內，觸角已延伸到中國許
多省市地區，所到之處反響強烈。在「每家加盟店都獨立擁有和運營」的原則下，「21世紀不動產」為各個合作商提供先進的經營系統以及專業的幫助和輔導，充當其房地產中介業務的長期顧問。它的合作商可以利用其強大的品牌，吸引國際、國內的更多客戶，通過互聯網共享系統內豐富的信息資源，以及靠體系的規模效應降低自身運營成本。 1、發展歷史悠久，中介事業發達
國外的房地產中介已發展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產幾乎都是通過中介進行交易，所有買房信息都通過經紀人協會傳送。如果開發商自已不是經紀人，還要委託經紀人中介機構來辦理，而自己專心致志開發生產。對於房地產預售，則必須通過經紀人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好後，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產交易有85％是通過中介服務交易而成，可見其民眾對房地產中介業的信任，究其原因，主要是他們有一
套獨具特色的房地產中介管理制度和運作手段。
2、法規健全
如美國自1917年就相繼頒布了《州執照法》、《一般代理法規》、《契約法規》、《專業理論法則》，其中房地產《執業法》最嚴，作用最大。美國的房地產執照法規定了經紀人取得執照的條件、資格、標准等，並由州房地產委員會作為執行該法的機構，核發、拒發、扣留、吊銷執照，出現糾紛視情節可進行訴訟。這些法規是美國房地產中介業長期健康發展的基礎，是規范中介行為、保護各方權益的保證。
3、行業個人資格准入嚴格，機構准入市場化
美國房地產經紀人制度規定了兩類資歷不同的專業人員，一類是銷售員，另一類是經紀人，他們必須通過房地產經紀人執照考試，方可取得執照開業。房地產經紀人取得執照的條件是： （1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產原理》，考試合格後，在會計、商業、公證、專業法律、產業管理、房地產估價、房地產經紀人、房地產貸款、辦公室行政管理、房地產實務等10門課中任選6門，18個月內學完，並達到2門合格者，才能取得銷售員執照。（2）房地產經紀人： 年滿18歲的自然人或法人，大學學歷，2年實務，修完房地產實務， 法律規章、財務、估價、會計共5門必修課，並在商業、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產經紀人的專業水準和服務質量，每年還要參加考試，接受再教育。執照每4年須申請重新換發， 要求申請者同時應提出證據證明執照持有人業已完成45小時有關不動產的最新教育原理課程、討論或會議。
美國房地產估價員的專業資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學會會員，後者較前者資質深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和台灣、香港都有相應個人資格准入制度。如日本具有估價資格的是不動產鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產業測量師，德國為地產估價員。 中介機構組織形式通常是事務所合夥制，自由進入市場，自己創造質量、信譽和品牌，誰佔領市場誰生存，優勝劣汰。
4、中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應
美國「威茨特」經紀人組織有6000人，有自己專門發行的房地產廣告信息，組成了跨州的聯銷店。香港的「仲量行」在全球27個國家設有69個辦事處，職工近4000人。為了加強實力，著名中介公司香港梁振英測量師行、戴玉祥產業咨詢公司、 英國上市物業顧問公司DTZ聯合成立戴德量行，進行房地產服務的跨國經營。
日本、台灣的房地產中介的組織方式都不是獨立經營，主要3種形式是； 直營連鎖經營、加盟連鎖經營和加盟直營混合式。
5、充分採集信息資源，利用網路信息技術
源於美國的MLS——「多重上市服務」 系統風行於歐美國家， 而美國各大州之間都成立有MLS協會。它是一種互聯網上的房源資料庫解決方案，提供經紀人專業管理運營工具及社區服務網路，含義是房地產業內房屋銷售及行銷的信息共享。 在幾個國家或一個國家不同區域的房產中介可利用MLS這樣一套專業軟體以及Web形式進行房屋銷售與房源信息的交流，並通過互聯網直接管理MLS系統的資料庫。
6、國外大型中介機構搶灘中國
由於普遍看好中國市場， 特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產市場之一，許多國外中介公司意欲進駐中國。全球規模最大的特許經營房地產中介體系——美國「21世紀不動產」已在中國內地全面啟動，繼去年10月在北京設立總部之後，短短幾個月內，觸角已延伸到中國許
多省市地區，所到之處反響強烈。在「每家加盟店都獨立擁有和運營」的原則下，「21世紀不動產」為各個合作商提供先進的經營系統以及專業的幫助和輔導，充當其房地產中介業務的長期顧問。它的合作商可以利用其強大的品牌，吸引國際、國內的更多客戶，通過互聯網共享系統內豐富的信息資源，以及靠體系的規模效應降低自身運營成本。

H. 加盟店，直營店，特許店有什麼區別

區別

一、產權關系不同

加盟店，與品牌總部是獨立主體之間的合同關系，資本是相互獨立的，與總部之間除了合同規定的相關細則，並無資產紐帶。

直營店，則隸屬於總部，屬於同一資本所有，由總部直接運營、集中管理。相較而言，直營店的發展更易受到資金和人員的限制，但是，從另一方面講，在新品研發、技術更新、推廣應用等方面更有優勢。

二、法律關系不同

加盟，是一種特許連鎖方式，由特許人——品牌總部和被特許人——加盟店經合同建成關系，通過合同明確雙方的權利和義務，由此，加盟店具有相對的靈活性、主動性、自主性。

直營，則是總部旗下的成員，按照總部的方針，由內部的統一管理制度進行調整，依照按總部的意志行事。

三、管理模式不同

加盟店的核心在於品牌總部對於特許經營權的轉讓，這一點，由初期繳納的費用（加盟費、管理費、保證金）得以體驗，品牌總部是轉讓方，加盟店是接受者，一個品牌可以有很多的加盟店，各自的人事和財務是相互獨立的。

直營店，不管有多少家，總部對其擁有所有權和決定權，自主權、創造性、主動性均受限，當然，對於總部而言，架構龐大，人員眾多，管理難度系數也是較高的。

I. 連鎖加盟店是否具備獨立法人資格

肯定是獨立法人資格，必須具有獨立法人資格

J. 怎樣成為成功的加盟店主,具備什麼條件

諸多的經驗表明，成功的加盟店店主應該具備令人稱道的條件，才能與連鎖總公司的經營理念一拍即合、共創未來。 1.熱愛做生意 大部分的加盟店在開幕前，都有連鎖總部的支持與協助，使加盟店在開店之初能順利上手，如魚得水。但擁有原動力是加盟店主不可忽視的，即擁有一顆熱愛連鎖事業的心。這種喜愛的熱誠，可以從態度上自然流露，使店內營造一團蓬勃朝氣，顧客也會因為這種親和力而自動上門。 2.不厭其忙、率先工作 除非連鎖店的設店地點在辦公區，否則周末假日通常生意會比較繁忙，因為假日出來逛街購物的消費者會比較多，這時加盟店就應提前做准備。由於加盟店主個人的生活習慣不同，許多人無法適應假日工作的要求，會產失厭煩情緒，這種不祥和的氣氛會感染到顧客，生意自然不好;反之，加盟店主若能不厭其忙，心懷感謝地去迎接客人的上門，生意自然會興旺。 3.遵循連鎖加盟系統的運作 連鎖店一旦上了軌道，由於加盟店主大多具有強烈的獨立性，這時難免會志得意滿，而忽略了連鎖總部的功勞。許多加盟店主認為店鋪的成功，自身的努力佔90。實際上就成功的本質而言，總部努力佔75，加盟店只佔25。因為連鎖加盟店成功的本質，應該歸功於連鎖總公司多年累積的經驗與在消費者心目中辛苦建立起來的信用度，這種是商譽無形資產，是難以用價值來衡量的。 加盟店主應該明白，連鎖事業是總部與店主彼此共同的事業，不要輕易改變連鎖體系的經營方式，否則變了質的連鎖公司，必定會導致加盟店最終的失敗。 4.視從業人員為好的合夥人 現在許多連鎖加盟店都是24小時服務，因此，加盟店主不可能一個人獨立經營，必定擁有為數不少的員工。加盟店主要調整作為老闆的心態，謙卑待人，視店內從業人員為事業的合夥人，使員工願意全心投入工作，並且樂在其中。只有這樣，才能保持店鋪正常的經營。 5.實踐作業手冊 隨時找出弊端即時改進一般加盟店主都有一個通病，在開店的開始一兩年，會努力遵守總部的經營手冊，可是時間一久，業務逐漸步入正軌，就會顯現出懶惰、鬆散的情緒。為了防止這種消極情形的繼續惡化，有智慧的加盟店主，應該每日三省總公司所交付的作業手冊，檢討是否確實遵守;另一方面，從工作的體驗中隨時修改弊端，並向總公司提出改進意見。 6.加盟店主必須有強烈的經營者意識 雖然加盟了連鎖企業，總部會如實地傳授加盟店經營方法與秘訣，使加盟店減少了獨立摸索的時間和失敗的風險，但由於加盟店主的組成復雜，每個人的依賴程度不同。為了突破心理上的瓶頸，加盟者在一開始就要有初步的認知自己不僅是連鎖企業的投資者，也是加盟店的經營者。有了這份認識，加盟店主的指揮就會更加正確。 7.領導統御能力強 經營者的領導統御能力強，是引導企業營運的最大力量。不管連鎖店的營運是否順利，任何突發事件都是無法預知的，面對這些事件的處理應對，是考驗加盟店主領導統御的最好時機。只要店主平田養成笑容可掬的習慣，店裡的成員受到感染，也都會笑口常開，店主如果能禮貌周到，自然店員也會親切如儀，原因是店主的一舉一動如同教科書，影響至深。聰明的店主如果能觀察入微、掌握得當，在店內下達指示時，就可發揮意想不到的效果。 從以上所述各項條件可以看出，連鎖加盟事業實質是一項人性事業。加盟店能否成功，連鎖總部的體系運作關系重大，但是對於個別的加盟店來說，實質上與加盟店主個性的表現，甚至與家庭生活的融洽程度相關。如在美國，有些連鎖企業明文規定：加盟者的夫妻生活必需圓滿。許多加盟店經營不善的關鍵原因是由於夫妻生活不圓滿。在日本，便利店通常也規定夫妻共同來經營。可見，連鎖企業實際是人性事業的最佳寫照。