㈠ 租赁合同被宣告无效后，未判决各自返还财物，恢复原状怎么办
1.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2.已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
㈡ 房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果
房屋租赁合同无效，租赁行为失效，恢复房屋租赁前的状态，造成租赁合同无效一方应当承担赔偿责任。
㈢ 无效租赁合同乙方可申请赔偿吗
看合同是否已经履行，甲方是否有过错，有的话需要对乙方进行赔偿。
无效租赁合同的法律后果主要有：
1、无效租赁合同未履行，双方也未因此遭受损失的，双方均不承担民事责任；
2、租赁合同已经履行的，双方应将依照合同从对方取得的财产予以返还；
3、对于因合同无效而造成的损失，如属一方过错造成，有过错的一方应承担自己的损失并赔偿无过错方的损失；如属双方过错，根据过错程度各自承担相应的损失。
㈣ 土地租赁合同无效后，地上建筑如何赔偿
【案件摘要】
原告上海某实业有限公司与被告上海某物流有限公司就土地租赁等事宜发生争议，上海某实业有限公司于2013年12月16日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。
原告上海某实业有限公司诉称，被告于2007年11月22日、2008年4月20日将登记在川沙县公路管理所(上海浦东新区公路管理署)名下位于江心沙路南侧黄埔江边的土地(土地性质为：国有土地，土地用途为：小苗圃基地)与原告分别签订了《合作建设使用合同》及《补充协议书》，约定，被告以上述土地租赁使用权参与合作，原告负责在该地上建造钢结构库房和混泥土场地等设施，并按期向被告缴纳租金，合作期限为五年，即2008年3月1日至2013年2月28日。租期到期后，土地上建筑以及附属设施由原告拆除或者归属被告并由被告折价补偿原告。租赁到期后。被告态度强硬，无视钢结构库房、混泥土场地及门卫房、围墙均为原告投资建造的事实，派人强行驱散场地上原告人员，强行霸占、使用库房场地，严重损害了原告权益。后查实，该土地的真正使用权人是川沙县公路管理所(现上海浦东新区公路管理署，即第三人)，且该土地的用途为小苗圃基地即农用地，依据《土地管理法》等相关法律法规的规定，土地使用者转让、出租划拨土地使用权的，必须持有国有土地使用权证及地上建筑物、附着物等合法证件，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请，且土地使用者、承包经营者不得将农用地改变用途用于建设用地，违反该规定的所签订的土地租赁合同应属无效合同。请求判令：1.原被告双方之间的《合作建设使用合同》、《补充协议书》为无效合同：2.依法判令被告赔偿原告投资建造钢结构库房、混泥土场地及门卫房、围墙及装修等实际花去费用共计3282625元;3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告上海某物流有限公司辩称：1.原被告之间并非土地租赁关系，而是合作联营关系，即被告将其从川沙县公路管理所名下的苗圃基地租赁过来作为合作标的，由原告在土地上负责建筑钢结构库房以及附属设施，原告每年按照一定数额向被告缴纳合作收益，所以本案的法律关系属于联营合作合同纠纷并非土地租赁合同纠纷;2.被告到期收回原告建造的仓库以及附属设施是按照《合作建设使用合同》、《补充协议书》约定办理(《合作建设使用合同》、《补充协议书》条款约定，租期到期后，原告不续租时在15日内拆除库房及其附属设施，如不拆除，归属被告);租期到期后，被告向原告致发了律师函，询问原告续租意向。原告没有答复视为原告并无续租意向，其后原告没有按照合同约定在规定的期限内拆除建筑;3.原告主张合同无效，被告全额赔偿原告损失与事实不符。原被告在签订合作协议时，被告明确告知原告土地性质以及原告没有申办建设审批手续，自身承担相当过错。4.原告主张的赔偿额不具有事实依据。建议法院主持司法造价审计。按照司法审计结构按照使用年份折价计算。
【处理结果】
浦东新区人民法院判决如下：1、判决原被告间的《合作建设使用合同》、《补充协议书》无效;2、判决被告赔偿原告损失1763285元;3、诉讼费、司法鉴定费由原被告各承担一半。
【法律评析】
本案存在以下几个主要争议焦点：
1、双方对《合作建设使用合同》、《补充协议书》的合同性质存在着异议。原告认为，虽然涉案协议的名称为合作建设协议，但协议内容是被告将其租赁而来的土地转租给原告进行设施建设并由原告按期支付一定的租金，名为合作协议实为租赁协议，且被告每期出具给原告的发票上收费项目记载的也是土地租金;被告认为：双方属于合作联营关系，被告将土地为俄合作标的参与原告的合作，由原告负责经营土地收益，并每年按照一定标准与被告分配收益，且协议明确约定为合作建设协议，发票收费项目之所以开具为土地租金是为了方便原告的财务记账。法院认为：原被告之间签订的《合作建设使用合同》、《补充协议书》名为合作建设协议，实为土地租赁协议。被告主张合作联营与事实不符，联营关系是共担风险共享收益，本案中不论原告有无收益每年每期均要按照一定标准支付被告租金，明显不符合合作联营的特征，且被告在每期的发票上明确记载为土地租金。故双方之间属于土地租赁合同关系。
2、双方对合同的清算条款效力存在异议。原告认为：虽然《补充协议书》对合同终止后的后续清算事宜做了明确约定即租期到期后，由原告申请续租，如不申请，原告须在15日内无条件拆除场地上库房及其附属设施，否则归属被告。该约定属于无效约定，且被告在寄送续租意向函的时候故意寄往原告法定代表人的户籍地而不是原告的住所地，导致原告无法及时得知。被告认为其已经按照协议内容的约定程序向原告送达了续约通知，原告在约定的期限没有续约也没有拆除设施，按照本条合同清算条款，设施理应归属被告。法院认为：原被告约定的合同终止后的清算条款无效，《合作建设使用合同》、《补充协议书》违反了强制性规定以及被告未经土地使用权人的许可擅自转租属于无效协议。合同法规定的终止清算条款不随合同终止而终止的前提是合同未有效合同。涉诉协议均为无效协议，双方约定的时候清算条款亦为无效条款。
3、双方对合同无效原告是否存在过错存在异议。原告认为，合同无效全责在被告，被告故意隐瞒租赁土地为农用地性质以及擅自转租的事实与原告签订合作协议，致使原告斥巨资投入建设，造成合同无效的损失理应由被告承担赔偿责任;被告认为被告将此块土地在报纸上公开招标合作建设方，明确公开土地为小苗圃土地，原告按照招标公告与被告签订合作协议应当知道土地使用权人以及土地性质，况且双方在签订合作协议时被告明确告知此土地的相关信息，原告自愿投资此土地属于承担商业风险的行为，现合同无效，原告自身存在过错。法院认为：原告在与被告就涉案土地就行相关合作事宜时，须审查被告是否有权出租土地以及土地的登记信息。原告怠于审查土地的相关资料，即投资建设，不履行建设审批手续，造成损失，自身存在一定过错。被告声称其履行了告知义务，并无提供履行告知的证据。综合认定本案原被告双方的过程划分了原告承担无效合同损失的三分责任，被告承担七分责任。
㈤ 租赁合同无效后，承租方尚欠的两个月房租和原合同约定的逾期交租须支付的滞纳金有要回的法律依据吗
租赁合同无效，双方解除了合同，承租人已实际使用了房屋，应付房屋的使用费用。这属于民法上所说的不当得利。
个人意见，仅供参考。
㈥ 房屋租赁合同被确认无效后租金如何处理
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。 对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，因此规定当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。
㈦ 店面租赁合同无效 损失责任如何分担
[案例简介]
某市场服务有限公司欲将地处某大型小区繁华地段的市场一侧空地打造成特色小吃一条街，投资建起了几十间店面房屋并发布招租招商广告。去年6月，承租人王某与市场公司签订《店面房屋租赁合同》。约定王某承租店面180平方米房屋用于餐饮经营，租期三年，月租金3000元，6个月一付。承租人在合同签订时需交付2万元履约保证金。开业三个月后，王某接到城市管理监察部门的通知，告知经营用房没有建设工程规划许可手续，违章建筑限期拆除。王某与出租方市场公司交涉，对方答复正在与规划等有关部门沟通解决。为此，王某没再交付下一半年租金。今年4月，接到强制拆除的通知，王某无奈停业并要求市场公司赔偿经济损失。因协商未果，王某起诉请求确认店面租赁合同无效并要求判决市场公司返还收取的房屋租金、保证金并赔偿因装修、通知停业等产生的经济损失。那么，承租人王某这些诉讼请求会得到法院的支持吗?
[律师说法]
对此租赁合同纠纷，辽宁安宇律师事务所主任栗忠明律师评析认为：本文案例纠纷主要涉及无规划审批手续房屋租赁合同的效力问题和损失赔偿责任的分担问题，根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，如果出租方在法院庭审辩论结束前，仍未取得有效的规划审批手续，承租人王某主张确认合同无效，是会得到法院支持的。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可知，王某要求出租人返还收取的房屋租金及履约保证金是有法律依据的。但承租人主张返还租金的同时，根据以上《司法解释》的第五条，关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，如果出租方请求对方支付相当于租金的房屋使用费也会得到法院的支持。
关于损失责任的分担问题，由于出租方将无规划审批手续的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致租赁合同无效的主要原因。承租方未尽审查房屋权证手续的注意义务，也存在一定的过错。据此，对于损失赔偿责任的分担司法实践中一般以出租方承担70%，承租方承担30%为宜。栗忠明律师在此建议：承租人在租赁房屋特别是租赁从事经营活动的店面房屋时候，应当注意审核房屋的规划审批及权证手续，以程度保护自己的合法权益。
（以上回答发布于2015-10-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈧ 在租赁合同无效情况下装饰装修损失怎么赔偿
第一、租赁合同无效的情形
除《合同法》第52条所规定的无效情形外，根据《合同法》第214条及《房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条、第15条之规定，有下列情形之一的，租赁合同应为无效：
（1）租赁期限超过二十年的，超过部分无效；
（2）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定在城镇土地上建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；
（3）出租人就未经批准或者未按照批准内容在城镇土地上建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；
（4）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效；
（5）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
第二、根据租赁房屋中的装饰装修是否形成附合，并区分出租人是否同意利用以确定不同的处理方式。
（1）在装饰装修物未形成附合时：
①出租人同意利用的，可折价归出租人所有。但实践中适用的前提是，出租人和承租人应能就该未形成附合的装饰装修物由出租人继续使用及补偿数额达成一致。
②出租人不同意利用的，则可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。在此需要注意的是，如房屋租赁合同无效系由出租人过错造成的，并不影响承租人请求出租人赔偿损失的权利，包括但不限于：装饰装修物折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失等。
（2）在装饰装修物已形成附合时：
①出租人同意利用的，说明该装饰装修符合出租人的使用需求，对出租人具有使用价值，故可折价归出租人所有。但此时折价的范围应仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存的价值即现存价值，而不能以承租人支出的投资数额为准。
②出租人不同意利用的，则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（参见《房屋租赁合同司法解释》第9条）
3、实践中应重点把握的两大难点：
（1）如何确定装饰装修的现值损失？
在合同无效的情况下，一般不再考虑租赁期限的长短，只考虑承租人对其装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不是按照租赁期限进行分摊。
而实践中，则往往通过鉴定的方式确定装饰装修的造价，并根据承租人占有使用房屋的期间扣除正常使用的损耗，最终确定装饰装修尚存的实际价值。而承租人占有使用房屋期间已享有的装饰装修利益，则不再在列入合同无效的损失范围。
（2）如何判断出租人是否同意利用？
出租人是否同意利用不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。
实践中，有的出租人虽未明确表明同意对租赁房屋的装饰装修继续利用，但其事实上已经实际利用了装饰装修的，亦应视为出租人同意利用。如：在未拆除原有装饰装修物的租赁房屋再次开业经营；或是未拆除现有装饰装修即将租赁房屋出租给第三人，允许第三人对租赁房屋的装饰装修物进行利用；或是虽未自行使用或允许第三人使用该装饰装修，但亦未明确提出不同意对其进行利用。
㈨ 房屋租赁合同无效的情形，合同无效可要求赔偿吗
这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权 ，不能取得建筑物的合法所有权；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋。这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租合同因违反法律 强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟 要承担无效合同的风险；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的 约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。
㈩ 租赁合同无效如何处理
（1）房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。
（2）承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。
（3）造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（4）签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。