每家加盟店独立拥有

A. 加盟店与连锁店有何区别

连锁店和加盟店地的划分标准主要是按其所有权和经营者之间的法律关系划分，主要区别在于：1、连锁店：统一采购，统一配送、统一标识、统一营销策略、统一价格、统一核算；加盟店：有一家总部，提供货源，更新产品适应市场、提供指导和帮助。

2、加盟就是加入别人的行业和销售方式，需要支付加盟费用，还有品牌费，广告费用等，需要销售对方指定的产品和产品价格，自己承担自负盈亏。直营店主要是指所有权属于公司并且由公司自己管理。

3、连锁店是指专营一个品牌的产品(多为品牌拥有者自己经营)，现在也有了品牌专卖店是集中几个品牌的经营，前提是一定要有品牌形象有专区陈列的。加盟店指些店铺商店商号接受加盟;独立经营店根据总店创建立店名字叫xx店经营断扩张已经满足顾客需要，需要另外其街道立另外点名字叫做xx第店继续叫做xx第二店类推。

(1)每家加盟店独立拥有扩展阅读：

连锁加盟（chain）是指主导企业把自己开发的产品，服务的营业系统（包括商标，商号等企业形象，经营技术，营业场合和区域），以营业合同的形式，授予加盟店的规定区域内的经销权或营业权。

加盟就是该企业组织，或者说加盟连锁总公司与加盟店二者之间的持续契约的关系。根据契约，必须提供一项独特的商业特权，并加上（人员培训、组织结构、经营管理、商品供销）的方面的无条件协助。而加盟店也需付出相对的报偿。

B. 21世纪加盟店是怎麽回事一旦买卖出现纠纷，谁来承担法律责任，是21世纪，还是他的加盟店谁来制约他

我不知道楼主说的是不是房地产中介商。
如果是的话，当然是是门店承担责任。
说白了，21世纪只是授权给各加盟商LOGO的使用权利。
你没看到每家加盟商的店标底下都有这么一行字么？
“每家加盟店独立拥有和运营”

补充：房地产中介商的话，中原和21世纪是2家公司。

中原地产是香港的房产代理公司。在中国大陆的中原地产主要以中介服务为主。
21世纪是一个特许加盟品牌。

两家公司的LOGO也不同。
中原是白底红字。
21世纪是黑底黄字。

楼主说的中原21世纪加盟店其实也有可能。
那么他的店标应该是“21世纪不动产（地区名称）中原加盟店”
在上海就是“21世纪不动产上海中原加盟店”
在北京就是“21世纪不动产北京中原加盟店”

C. 请问这句话“每家加盟店独立拥有和运营”怎么理解，是什么意思

意思是说：每个加盟商都拥有自主经营权和店面拥有权！

D. 直营与连锁加盟有什么区别

加盟与直营连锁的区别如下：

区别1、产权关系不同。加盟是独立主体之间的合同关系，各个特许加盟店的资本是相互独立的，与总部之间没有资产纽带；直营连锁属于同一资本所有，各个连锁店由总部所有并直接运营、集中管理。

区别2、法律关系不同。加盟连锁（特许连锁）中特许人（总部）和被特许人（加盟店）之间的关系是合同关系，双方通过订立特许经营合同建立起关系，并通过合同明确各自的权利和义务。而直营连锁中总部与分店之间的关系则由内部管理制度进行调整。

区别3、管理模式不同。加盟连锁的核心是特许经营权的转让，特许人是转让方，被特许人是接受方，特许经营体系是通过特许者与被特许者签订特许经营合同形成的。直营连锁经营中，总部对各分店拥有所有权，对分店经营中的各项具体事务均有决定权。

区别4、涉及的经营领域不完全相同。直营连锁的范围一般限于商业和服务业，而加盟连锁（特许连锁）的范围则宽广得多，除商业、零售业、服务业、餐饮业、制造业、高科技信息产业等领域外，在制造业也被广泛应用。

参考资料来源：网络-直营

网络-连锁加盟

E. 加盟店需要独立法人资格吗

一般情况下是需要具有独立法人资格的

F. 特许经营中特许人要为受许人承担责任吗

上海市新闵律师事务所王宗琦
何谓商业特许经营（以下简称“特许经营”）？依照现行《特许经营管理条例》（以下简称“《条例》”）的规定，特许经营是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业（以下称“特许人”），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（以下简称“受许人”）使用，受许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。根据该定义可见，特许经营本质上是两个独立的法律主体之间在以知识产权为核心的特许经营权许可使用基础上的包含商品买卖、租赁等在内的复杂的复合合同关系。
特许经营中，特许人是否要为受许人对外承担法律责任一直是个有争论的问题。《条例》对这个问题没有明确规定，本人看法为：以特许人不为受许人对外承担责任为原则，以承担责任为例外。
一、特许人不为受许人对外承担责任为原则
（一）从法理角度而言
特许关系中，特许人与受许人是两个完全独立的法律主体，组织独立、人员独立、财务独立、产权状况独立等等，双方只不过“为了同一个目标”即统一经营模式而“走到一起来了”
，两者之间是合同关系而非总分公司关系。况且，合同具有相对性，受许人自身对外经营产生的问题当然不能由特许人来承担，除非特许人自愿承担。
（二）从我国通行做法来看1、对外责任的承担有约定从约定
现行《条例》中有一条就是特许经营中消费者权益保护与赔偿责任的承担问题，《条例》把这个问题的处理方式授权给了特许双方自由约定。现实中，几乎没有特许人要主动为受许人对外承担法律责任的情形出现。在一般情况下，特许人对受许人出现的问题不会漠不关心、坐视不管，特许人往往都设有处理投诉、处理突发事件的部门，但这种处理仅仅是出于维护品牌、维护企业形象的需要，类似于保险公司的“通融赔付”，不是法律意义上的承担责任。2、在没有约定的情况下不承担责任
鉴于特许人与受许人彼此独立，在双方没有约定对外责任承担的情形下，司法实践在解决特许经营外部责任时，还是以传统的自己责任为原则。如果一味要求特许人为受许人承担对外责任，那么两者之间的关系就等同于总分公司的关系，特许经营这种商业模式的优势将丧失殆尽。所以，各自承担各自的责任也是有道理的。
二、特许人为受许人对外承担责任为例外
特许双方虽然各自独立，但在统一装潢、统一形象的外在包装下，往往给消费者的感觉就是“一家人”。如果特许人不对消费者以明示或提醒，受许人不对权属声明以明确标注的情况下，特许人很有可能要为受许人“埋单”。本人以案例说明如下：
一家洗衣公司从事特许经营，旗下在上海有很多加盟店。其中一家加盟店给客户有偿发放了洗衣卡，后来这家加盟店关门。客户持卡到自认为的“总店”讨说法时才被告知，这是加盟店自己发放的洗衣卡，与总店没有关系。客户大呼上当。
后来仔细观察这些洗衣卡时才发现，卡上标注的企业名称全部是特许人的，受许人的名称只字未现，更别提类似“每家加盟店独立拥有和运营”等权属说明的存在了。而且，卡背面还赫然印着特许人的电话号码等等。
本人的观点是，即使这些卡事实上是加盟店而非特许人所发，但从卡上丝毫看不出特许经营的痕迹，给人的感觉就是特许人所发放的。此时，加盟店的行为已经构成了表见代理，也即客户有理由相信这些卡就是特许人发放，因此，加盟店发卡的行为后果应当由特许人来承担。
三、区分加盟店和直营店的方法
（一）看名称或标注
一般情况下，门店的门头、灯箱、招牌等处会写明其是XX加盟店（或独立拥有和运营等）或XX公司第几分公司，消费者应看清这些标注，做到心中有数。写明XX公司第几分公司的，其总公司就是XX公司，这是直营连锁；写明XX加盟店的，这是特许经营，加盟店独立承担责任。
（二）看营业执照
加盟店营业执照上的名字就是加盟店自己的名字，没有总店的名字，其性质要么是法人如XX公司，要么是非法人的个人独资企业如XX事务所。而直营店的营业执照上则是总店的名称，并注明其是总店的第几分公司或分部。因此，消费者只要留意一下营业执照，就可以轻松判断门店到底是加盟店还是直营店。
总之，特许经营中特许人是否要为受许人对外承担责任的问题，目前是按照上述介绍操作的。当然，也不能排除以后的立法或司法明确要求特许人承担责任，实行国外的代负制。

G. 国外房地产信息系统发展现状。

1、发展历史悠久，中介事业发达
国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一
套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。
2、法规健全
如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。
3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化
美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。
美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。
4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应
美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。
日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。
5、充分采集信息资源，利用网络信息技术
源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。
6、国外大型中介机构抢滩中国
由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许
多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息资源，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。 1、发展历史悠久，中介事业发达
国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一
套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。
2、法规健全
如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。
3、行业个人资格准入严格，机构准入市场化
美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。
美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。
4、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应
美国“威茨特”经纪人组织有6000人，有自己专门发行的房地产广告信息，组成了跨州的联销店。香港的“仲量行”在全球27个国家设有69个办事处，职工近4000人。为了加强实力，著名中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、 英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。
日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是； 直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。
5、充分采集信息资源，利用网络信息技术
源于美国的MLS——“多重上市服务” 系统风行于欧美国家， 而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。 在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。
6、国外大型中介机构抢滩中国
由于普遍看好中国市场， 特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许
多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息资源，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。

H. 加盟店，直营店，特许店有什么区别

区别

一、产权关系不同

加盟店，与品牌总部是独立主体之间的合同关系，资本是相互独立的，与总部之间除了合同规定的相关细则，并无资产纽带。

直营店，则隶属于总部，属于同一资本所有，由总部直接运营、集中管理。相较而言，直营店的发展更易受到资金和人员的限制，但是，从另一方面讲，在新品研发、技术更新、推广应用等方面更有优势。

二、法律关系不同

加盟，是一种特许连锁方式，由特许人——品牌总部和被特许人——加盟店经合同建成关系，通过合同明确双方的权利和义务，由此，加盟店具有相对的灵活性、主动性、自主性。

直营，则是总部旗下的成员，按照总部的方针，由内部的统一管理制度进行调整，依照按总部的意志行事。

三、管理模式不同

加盟店的核心在于品牌总部对于特许经营权的转让，这一点，由初期缴纳的费用（加盟费、管理费、保证金）得以体验，品牌总部是转让方，加盟店是接受者，一个品牌可以有很多的加盟店，各自的人事和财务是相互独立的。

直营店，不管有多少家，总部对其拥有所有权和决定权，自主权、创造性、主动性均受限，当然，对于总部而言，架构庞大，人员众多，管理难度系数也是较高的。

I. 连锁加盟店是否具备独立法人资格

肯定是独立法人资格，必须具有独立法人资格

J. 怎样成为成功的加盟店主,具备什么条件

诸多的经验表明，成功的加盟店店主应该具备令人称道的条件，才能与连锁总公司的经营理念一拍即合、共创未来。 1.热爱做生意 大部分的加盟店在开幕前，都有连锁总部的支持与协助，使加盟店在开店之初能顺利上手，如鱼得水。但拥有原动力是加盟店主不可忽视的，即拥有一颗热爱连锁事业的心。这种喜爱的热诚，可以从态度上自然流露，使店内营造一团蓬勃朝气，顾客也会因为这种亲和力而自动上门。 2.不厌其忙、率先工作 除非连锁店的设店地点在办公区，否则周末假日通常生意会比较繁忙，因为假日出来逛街购物的消费者会比较多，这时加盟店就应提前做准备。由于加盟店主个人的生活习惯不同，许多人无法适应假日工作的要求，会产失厌烦情绪，这种不祥和的气氛会感染到顾客，生意自然不好;反之，加盟店主若能不厌其忙，心怀感谢地去迎接客人的上门，生意自然会兴旺。 3.遵循连锁加盟系统的运作 连锁店一旦上了轨道，由于加盟店主大多具有强烈的独立性，这时难免会志得意满，而忽略了连锁总部的功劳。许多加盟店主认为店铺的成功，自身的努力占90。实际上就成功的本质而言，总部努力占75，加盟店只占25。因为连锁加盟店成功的本质，应该归功于连锁总公司多年累积的经验与在消费者心目中辛苦建立起来的信用度，这种是商誉无形资产，是难以用价值来衡量的。 加盟店主应该明白，连锁事业是总部与店主彼此共同的事业，不要轻易改变连锁体系的经营方式，否则变了质的连锁公司，必定会导致加盟店最终的失败。 4.视从业人员为好的合伙人 现在许多连锁加盟店都是24小时服务，因此，加盟店主不可能一个人独立经营，必定拥有为数不少的员工。加盟店主要调整作为老板的心态，谦卑待人，视店内从业人员为事业的合伙人，使员工愿意全心投入工作，并且乐在其中。只有这样，才能保持店铺正常的经营。 5.实践作业手册 随时找出弊端即时改进一般加盟店主都有一个通病，在开店的开始一两年，会努力遵守总部的经营手册，可是时间一久，业务逐渐步入正轨，就会显现出懒惰、松散的情绪。为了防止这种消极情形的继续恶化，有智慧的加盟店主，应该每日三省总公司所交付的作业手册，检讨是否确实遵守;另一方面，从工作的体验中随时修改弊端，并向总公司提出改进意见。 6.加盟店主必须有强烈的经营者意识 虽然加盟了连锁企业，总部会如实地传授加盟店经营方法与秘诀，使加盟店减少了独立摸索的时间和失败的风险，但由于加盟店主的组成复杂，每个人的依赖程度不同。为了突破心理上的瓶颈，加盟者在一开始就要有初步的认知自己不仅是连锁企业的投资者，也是加盟店的经营者。有了这份认识，加盟店主的指挥就会更加正确。 7.领导统御能力强 经营者的领导统御能力强，是引导企业营运的最大力量。不管连锁店的营运是否顺利，任何突发事件都是无法预知的，面对这些事件的处理应对，是考验加盟店主领导统御的最好时机。只要店主平田养成笑容可掬的习惯，店里的成员受到感染，也都会笑口常开，店主如果能礼貌周到，自然店员也会亲切如仪，原因是店主的一举一动如同教科书，影响至深。聪明的店主如果能观察入微、掌握得当，在店内下达指示时，就可发挥意想不到的效果。 从以上所述各项条件可以看出，连锁加盟事业实质是一项人性事业。加盟店能否成功，连锁总部的体系运作关系重大，但是对于个别的加盟店来说，实质上与加盟店主个性的表现，甚至与家庭生活的融洽程度相关。如在美国，有些连锁企业明文规定：加盟者的夫妻生活必需圆满。许多加盟店经营不善的关键原因是由于夫妻生活不圆满。在日本，便利店通常也规定夫妻共同来经营。可见，连锁企业实际是人性事业的最佳写照。